Eski Daireni Getir, Yeni Daireni Götür: Takaslı Konut Alımı Nasıl İşler?

Yeni bir projeden daire almak isteyen çoğu kişinin önündeki asıl engel bütçe değil, sıralamadır. Eski daire satılmadan yeni daire için peşinat çıkmaz, yeni daire bağlanmadan eski daireyi satmak da riskli görünür. Takaslı konut alımı bu düğümü tek işlemde çözer: elinizdeki daire yeni dairenin bedeline sayılır, aradaki fark ayrıca ödenir. "Eski daireni getir, yeni daireni götür" sloganı tam olarak bunu anlatıyor.

Takaslı satış hukuken ne anlama gelir

Günlük dilde takas dediğimiz işlem, Türk Borçlar Kanunu'nda trampa sözleşmesi olarak düzenlenir. İki taraf birer taşınmazı karşılıklı olarak devreder, tapu müdürlüğünde de işlem "trampa" olarak tescil edilir. Taşınmazların değerleri eşit olmak zorunda değildir. Değeri düşük olan tarafın aradaki farkı nakit, vadeli ya da geliştiricinin sunduğu bir ödeme planıyla tamamlaması yeterlidir. Tapu müdürlüğü bu fark ödemesine karışmaz, fark tarafların kendi arasındaki sözleşmede düzenlenir.

Pratikte iki ana model görülür. Birincisinde geliştirici eski dairenizi doğrudan alır ve yeni projedeki daireye mahsup eder. İkincisinde eski daireniz aracı kurum tarafından değerlenir ve satışı yürütülürken yeni daire sizin adınıza rezerve edilir. Hangi modelin uygulanacağı projeye, geliştiricinin politikasına ve eski dairenin niteliğine göre değişir.

Süreç adım adım

Birinci adım eski dairenin değerlemesidir. Lisanslı bir değerleme uzmanı konum, bina yaşı, kat, cephe, iskân durumu ve emsal satışlara bakarak bir rapor hazırlar. Geliştirici ya da aracı kurum bu raporu esas alır. Değerlemenin nasıl yapıldığını ve değeri etkileyen etkenleri eski dairenin değeri nasıl belirlenir yazımızda ayrıntılı anlattık.

İkinci adım yeni projede daire seçimi ve fark hesabıdır. Eski dairenin değerleme bedeli yeni dairenin bedelinden düşülür, kalan tutar için ödeme planı yapılır. Üçüncü adım evrak ve takyidat kontrolüdür: her iki taşınmazın tapu kayıtları, iskân belgeleri, varsa ipotek ve şerhler incelenir. Dördüncü adım tapu günüdür, iki devir aynı gün ve genellikle aynı işlemde yapılır. Beşinci adım taşınma ve teslim takvimidir, özellikle eski dairede oturuyorsanız yeni dairenin teslim tarihiyle çakışmaması gerekir.

Hangi daireler takasa uygundur

Takas her daire için mümkün değildir. Eski dairenin tapusunda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş olmalı, iskân belgesi bulunmalı ve tapu kaydında haciz, ipotek ya da tedbir gibi takyidatlar olmamalıdır. Üzerinde konut kredisi devam eden bir daire, kredi kapatılmadan ya da devir sırasında kapatılacak biçimde planlanmadan takasa konu olamaz.

Yabancı alıcılar için özel bir durum var. Türk vatandaşlığı başvurusu için alınmış bir dairenin tapusunda üç yıl satmama taahhüdü şerhi bulunur. Bu süre dolmadan o daire satılamayacağı gibi trampaya da konu edilemez. Vatandaşlık amaçlı alınan dairenin takasla değiştirilmesi ancak taahhüt süresi tamamlandıktan sonra gündeme gelebilir. Konunun ayrıntısı için vatandaşlık sayfamıza bakabilirsiniz.

Harç ve vergi tarafında neye dikkat edilir

Trampa işleminde tapu harcı, rayiç bedeli yüksek olan taşınmaz esas alınarak hesaplanır ve her iki taraftan ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 oranında alınır. 2026'da harç oranı değişmedi, ancak harcın hesaplandığı taban değer olan emlak vergi değerleri belirgin biçimde yükseldiği için beyan edilen bedelin altında bir matrah üzerinden işlem yapmak mümkün değildir. Harcın hangi tarafça ödeneceği taraflar arasında sözleşmeyle düzenlenebilir.

İkinci konu değer artış kazancıdır. Gelir Vergisi Kanunu'na göre bir taşınmazın edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması değer artış kazancı doğurabilir ve kanun metninde trampa da elden çıkarma sayılır. Eski dairenizi beş yıldan kısa süredir elinizde tutuyorsanız, alış ve devir bedelleri arasındaki farkın vergiye tabi olup olmadığını mali müşavirinizle hesaplatın. Beş yılı dolmuş dairelerde bu yükümlülük doğmaz.

Avantajlar ve riskler

Takasın en büyük avantajı zamandır. Eski daire aylarca ilanda beklemeden yeni projeye geçilir, iki işlem tek güne sığar ve ara dönemde kira ödeme ya da iki evi birden taşıma sorunu yaşanmaz. Riskler de bellidir: eski dairenin değerlemesi piyasada satabileceğiniz bedelin altında kalabilir, fark ödemesinin vadesi ve koşulları sözleşmede net yazılmazsa sonradan anlaşmazlık çıkar, yeni proje inşaat hâlindeyse teslim tarihi kayabilir. Bu yüzden takas kararı, üç yolun karşılaştırıldığı takas mı önce sat sonra al mı yazımızdaki ölçütlerle verilmelidir.

Realty Galaxy Global takasta ne yapar

Biz iki tarafı da tek masada topluyoruz. Eski dairenizin bağımsız değerlemesini yaptırıyor, geliştiricinin sunduğu değerlemeyle karşılaştırıyor, tapu ve iskân kayıtlarını önceden kontrol ediyor, fark ödemesinin planını sizin adınıza müzakere ediyor ve tapu gününü organize ediyoruz. Portföyümüzde takas seçeneği sunan projeler için bize ulaşın, eski dairenizi bağımsız satmayı düşünüyorsanız evinizi satın sayfamızı inceleyin. Teslim edilmiş ve tapusu hazır projelerin takasta neden avantajlı olduğunu Hayat City Mahmutbey yazımızda görebilirsiniz.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da vergisel tavsiye değildir. Harç oranları, istisna tutarları ve geliştirici koşulları değişebilir, bağlayıcı bilgi için tapu müdürlüğü, mali müşavir ve ilgili geliştiricinin resmi kanallarına başvurun.