Takasla Ev Alırken Eski Dairenin Değeri Nasıl Belirlenir? Ekspertiz, Fark Ödemesi ve Tapu Günü

Takaslı konut alımında sonucu belirleyen tek bir sayı vardır: eski dairenizin değerleme bedeli. Bu bedel yüksek çıkarsa fark küçülür ve yeni daireye geçiş kolaylaşır, düşük çıkarsa takas cazibesini kaybeder. Bu yüzden değerlemenin nasıl yapıldığını bilmek, pazarlığa hazır girmenin ilk şartıdır. Takasın genel işleyişi için önce takaslı konut alımı rehberimize bakabilirsiniz.

Değeri kim belirler

Takasta genellikle iki değerleme karşı karşıya gelir. Birincisi geliştiricinin ya da aracı kurumun kendi değerlemesidir ve doğal olarak temkinli olma eğilimindedir. İkincisi sizin yaptıracağınız bağımsız değerlemedir. SPK lisanslı bir değerleme kuruluşundan alınan rapor, hem pazarlıkta elinizi güçlendirir hem de dairenizin gerçek piyasa konumunu gösterir. İki rapor arasındaki fark küçükse takas hızlı ilerler, büyükse önce bu farkın nedenlerini konuşmak gerekir.

Ekspertiz neye bakar

Değerleme uzmanı önce tapu ve belediye kayıtlarına bakar: kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı, iskân var mı, brüt ve net alan kayıtla uyumlu mu. Sonra binayı değerlendirir: yapım yılı, deprem yönetmeliğine uygunluk, dış cephe ve ortak alanların durumu, asansör ve otopark. Ardından daireye geçer: kat, cephe yönü, manzara, iç durum, ısıtma sistemi ve yapılan tadilatlar. Son olarak çevredeki emsal satışlarla karşılaştırır. Raporun sonundaki değer, bu dört katmanın bileşkesidir.

Değeri düşüren ve yükselten etkenler

Değeri en çok düşüren şey evrak eksikliğidir. İskânı olmayan, projesine aykırı büyütülmüş ya da tapuda takyidat bulunan bir daire, fiziksel olarak ne kadar iyi olursa olsun düşük değerlenir ya da hiç kabul edilmez. Onu bina yaşı ve deprem güvenliği takip eder. Değeri yükselten tarafta ise düzenli evrak, borçsuz aidat ve emlak vergisi kaydı, yakın tarihli küçük onarımlar ve boş teslim edilebilme gelir. Kiracılı bir daire takasta genellikle daha zayıf konumdadır, çünkü teslim tarihi kiracının tahliyesine bağlanır.

Fark nasıl ödenir

Yeni dairenin bedelinden eski dairenin değerleme bedeli düşüldükten sonra kalan tutar için üç seçenek olur. Nakit ödeme en basit yoldur ve genellikle pazarlıkta avantaj sağlar. Geliştiricinin ödeme planı, projeye göre peşinat ve vade kombinasyonları sunar. Banka ya da katılım finansmanı ile fark ödemesi de mümkündür, ancak finansman kuruluşu yeni daire üzerinde ipotek tesis edeceği için bunun tapu işlemleriyle aynı gün planlanması gerekir. Faizsiz finansman seçeneklerini İslami finans sayfamızda anlattık.

Tapu günü nasıl ilerler

Trampa işlemi için her iki tarafın kimlikleri, tapu belgeleri ya da ada parsel bilgileri, belediyeden alınmış rayiç bedel belgeleri, zorunlu deprem sigortası poliçeleri ve varsa vekaletnameler hazır olmalıdır. Harç, rayiç bedeli yüksek olan taşınmaz üzerinden her iki taraftan yüzde 2 olarak hesaplanır ve işlem öncesinde yatırılır. İki devir aynı işlemde tescil edilir, fark ödemesinin tamamlandığına dair dekont ve sözleşme aynı gün teslim edilir. Eski dairede oturuyorsanız anahtar teslim tarihini bu güne değil, yeni dairenin teslim tarihine bağlamak gerekir.

Realty Galaxy Global bu aşamada ne yapar

Değerleme aşamasında bağımsız raporu biz organize ediyor, geliştiricinin değerlemesiyle satır satır karşılaştırıyor ve fark varsa gerekçesini sizin adınıza soruyoruz. Evrak tarafında tapu, iskân ve takyidat kontrolünü önceden yapıyoruz ki tapu günü sürpriz çıkmasın. Fark ödemesi için geliştiricinin planını müzakere ediyor, gerekirse finansman alternatifini masaya getiriyoruz. Eski dairenizin değerini öğrenmek için bize ulaşın ya da evinizi satın sayfamızdan ön değerleme talep edin. Hangi yolun size uygun olduğuna karar vermek için takas mı önce sat sonra al mı yazımızı okuyabilirsiniz.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır. Harç oranları ve tapu uygulamaları değişebilir, bağlayıcı bilgi için tapu müdürlüğü ve mali müşavirinize başvurun.