حقوقی
چکلیست حقوقی خرید ملک در ترکیه: تاپو، اسکان و وکالتنامه بدون ریسک
پیش از امضای قرارداد ملک در ترکیه این چکلیست حقوقی را بخوانید؛ بررسی تاپو، گواهی اسکان، وکالتنامهٔ نوترلیک و رفع بدهی برای خریداران ایرانی.
خرید ملک در ترکیه در ظاهر ساده به نظر میرسد، اما تفاوت میان یک معاملهٔ امن و یک دردسر چندساله در جزئیات حقوقی نهفته است. برای خریدار ایرانی که اغلب از راه دور تصمیم میگیرد، داشتن یک چکلیست حقوقی دقیق پیش از هر پرداخت، تفاوت میان آرامش و پشیمانی است. در این نوشته مهمترین نقاطی را که باید پیش از امضای قرارداد وارسی کنید مرور میکنیم.
اولین و مهمترین سند، تاپو یا همان سند مالکیت است. باید مطمئن شوید که نام فروشنده در تاپو دقیقاً همان شخصی است که با او مذاکره میکنید و ملک هیچ شریک پنهانی ندارد. استعلام رسمی از ادارهٔ ثبت املاک نشان میدهد که آیا روی ملک رهن بانکی، بازداشت قضایی یا بدهی مالیاتی وجود دارد یا نه. هرگز صرفاً به تصویر تاپویی که فروشنده نشان میدهد اکتفا نکنید؛ استعلام مستقل ضروری است.
دومین نکته، تطبیق نوع تاپوست. تاپوها به دو دستهٔ اصلی تقسیم میشوند: کاتمولک (Kat Mülkiyeti) که مالکیت کامل و قطعی واحد را نشان میدهد، و کاتایرتیفاکی (Kat İrtifakı) که مربوط به ساختمان در حال ساخت است. برای پروژههای نوساز، وجود کاتایرتیفاکی طبیعی است اما باید در قرارداد تعهد تبدیل آن به کاتمولک پس از تکمیل ساخت درج شود.
گواهی اسکان یا İskan سند سومی است که نباید از آن گذشت. این گواهی تأیید میکند که ساختمان مطابق پروانه ساخته شده و برای سکونت مجاز است. واحدی که اسکان ندارد ممکن است در فروش مجدد، دریافت انشعابات و حتی روند شهروندی مشکل ایجاد کند. اگر ملک اسکان ندارد، باید دلیلش را دقیق بدانید و آن را در قرارداد شفاف کنید.
اگر معامله را از راه دور و با وکالت پیش میبرید، متن وکالتنامهٔ نوترلیک اهمیت حیاتی دارد. این وکالتنامه باید در دفتر اسناد رسمی ترکیه تنظیم شود و دامنهٔ اختیارات وکیل در آن محدود و مشخص باشد. یک وکالتنامهٔ کلی و باز میتواند در را برای تصمیمگیریهایی باز بگذارد که شما هرگز به آن رضایت ندادهاید. توصیه میکنیم اختیارات را دقیقاً به موضوع همین خرید محدود کنید.
پیشقرارداد یا Satış Vaadi Sözleşmesi ابزاری است که در معاملات جدی، بهویژه در پروژههای پیشفروش، از هر دو طرف حمایت میکند. این سند در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود و تعهدات فروشنده دربارهٔ زمان تحویل، مشخصات فنی و جریمهٔ تأخیر را الزامآور میکند. برای خریدار خارجی، این لایهٔ حفاظتی در برابر وعدههای شفاهی بسیار ارزشمند است.
پرداخت مالیاتها و هزینههای جانبی را نیز باید از پیش در بودجه لحاظ کنید. مالیات انتقال تاپو حدود چهار درصد ارزش کارشناسی است که معمولاً میان خریدار و فروشنده تقسیم میشود، هرچند در عمل اغلب بر دوش خریدار میافتد. افزون بر آن، هزینهٔ دفتر ثبت، بیمهٔ اجباری زلزله (دَسک) و کارمزد مترجم رسمی را در نظر بگیرید.
برای متقاضیان شهروندی، یک هماهنگی حقوقی ظریف وجود دارد: تمام مسیر پرداخت باید مستند باشد. یعنی ارز باید از طریق بانک وارد و تبدیل شود و سند تبدیل ارز صادر گردد، و پرداخت به فروشنده نیز باید قابل ردیابی باشد. پرداخت نقدی و خارج از سیستم بانکی، حتی اگر ملک را به نامتان بزند، پروندهٔ شهروندی را باطل میکند.
یک اشتباه رایج میان خریداران، اعتماد کامل به مشاور املاکی است که همزمان نمایندهٔ فروشنده است. منافع چنین واسطهای لزوماً با منافع شما همراستا نیست. داشتن یک وکیل مستقل که فقط منافع شما را نمایندگی کند، هزینهای است که چندین برابر خودش را در امنیت معامله جبران میکند.
در پایان، توصیهٔ عملی ما این است که هیچ مبلغی، حتی بیعانه، پیش از استعلام رسمی تاپو و بررسی گواهی اسکان پرداخت نشود. تیم حقوقی رئالتی گلکسی این استعلامها و بررسیها را پیش از هر تعهد مالی برای موکلان فارسیزبان انجام میدهد تا معامله از همان گام نخست روی زمین محکم حقوقی بایستد. اگر ملکی را در نظر دارید، پیش از امضا آن را برای بررسی حقوقی به ما بسپارید.