Türkiyədə faizsiz mənzil maliyyələşdirməsi: murabaha və icarə

Faizsiz mənzil maliyyələşdirməsi məsələsi bir çox azərbaycanlı investor üçün prinsipial əhəmiyyət daşıyır, çünki İslam hüququnda riba, yəni faiz, açıq şəkildə qadağandır. Türkiyədə bu ehtiyaca cavab verən struktur iştirak bankları (katılım bankaları) adlanır. Bu banklar klassik faizli kredit əvəzinə alqı-satqı və icarə əsaslı, şəriətə uyğun maliyyələşdirmə modelləri təklif edir.

Ən geniş yayılmış model murabahadır. Burada bank pulu birbaşa müştəriyə borc vermir; əvəzində əmlakı satıcıdan özü alır və müəyyən əlavə ilə müştəriyə hissə-hissə satır. Fərq ondadır ki, burada qazanc əvvəlcədən razılaşdırılmış sabit satış marjasıdır, dəyişən faiz dərəcəsi deyil. Müştəri əvvəldən nə qədər ödəyəcəyini dəqiq bilir və bu məbləğ vaxt keçdikcə artmır.

Murabahanın şəriətə uyğunluğunun əsası riskin ötürülməsindədir. Bank əmlakı satıcıdan aldığı andan onu müştəriyə satana qədər mülkiyyət və risk qısa müddət də olsa bankın üzərindədir. Məhz bu real alqı-satqı əməliyyatı onu faizli borcdan fərqləndirir. Kağız üzərində formallıq deyil, əməliyyatın həqiqi ticarət olması vacibdir.

İkinci model icarə, yəni beynəlxalq terminologiyada icarə əsaslı leasinqdir. Bu quruluşda bank əmlakı alır və müəyyən müddətə müştəriyə icarəyə verir; müddət bitdikdə mülkiyyət müştəriyə keçir. Müştəri əslində icarə haqqı ödəyir və ödənişlərin sonunda əmlakın sahibi olur. Bu model xüsusən uzun müddətli mənzil maliyyələşdirməsində rahatdır.

Murabaha ilə icarə arasında seçim müştərinin vəziyyətindən asılıdır. Murabahada mülkiyyət demək olar dərhal müştəriyə keçir, buna görə vətəndaşlıq üçün alışda daha uyğundur, çünki tapu birbaşa investorun adına yazılır. İcarədə isə tapu müddət bitənə qədər bankda qala bilər ki, bu da vətəndaşlıq şərtinə birbaşa alışı çətinləşdirir; bu incəlik azərbaycanlı investor üçün kritikdir.

İştirak banklarının real şərtləri klassik banklardan çox da fərqlənmir. Adətən əmlak dəyərinin təxminən 20-40 faizi ilkin ödəniş kimi tələb olunur, qalan hissə isə 60-120 aya qədər bölünür. Marja dərəcəsi bazar şərtlərinə görə müəyyən edilsə də, müqavilə imzalandıqdan sonra dəyişmir; bu, dəyişkən faizin gətirdiyi qeyri-müəyyənliyi aradan qaldırır.

Türkiyədə bu sahədə fəaliyyət göstərən əsas iştirak bankları arasında Kuveyt Türk, Albaraka Türk, Türkiye Finans və dövlət mənşəli Ziraat Katılım, Vakıf Katılım, Emlak Katılım var. Onların hər birinin şəriət uyğunluğunu təsdiqləyən müşavirə heyəti (danışma kurulu) mövcuddur. Azərbaycanlı investor məhsulun sadəcə adına deyil, bu heyətin təsdiqinə diqqət yetirməlidir.

Diqqət ediləsi məqam gecikmə cəzalarıdır. Bəzi müqavilələrdə gecikmə halında əlavə ödəniş nəzərdə tutulur ki, bunun şəriətə uyğunluğu mübahisəlidir. Uyğun praktikada bu cür məbləğlər bank gəliri kimi deyil, xeyriyyə məqsədilə ayrılır. Müqavilə imzalanmadan əvvəl gecikmə maddəsinin necə qurulduğunu oxumaq lazımdır.

Azərbaycanlı investorun praktik yolu çox vaxt maliyyələşdirmə ilə birbaşa nağd alışı müqayisə etməkdir. Əgər məqsəd vətəndaşlıqdırsa və büdcə 400 min dolları örtürsə, nağd alış prosesi sadələşdirir. Lakin investisiya portfelini genişləndirmək istəyən, kapitalı bir əmlağa bağlamaq istəməyən investor üçün murabaha vasitəsi ilə bir neçə əmlağa yayılmaq strateji üstünlük verə bilər.

Vergi və xərc baxımından iştirak bankı maliyyələşdirməsi klassik ipotekaya bənzəyir: tapu rüsumu, ekspertiza və sığorta xərcləri eyni qalır. Fərq gəlirin adlandırılmasında və hesablanma məntiqindədir. Buna görə qərar yalnız rəqəmə deyil, prinsipial olaraq faizsiz strukturun investor üçün nə qədər əhəmiyyət daşımasına bağlıdır.

Realty Galaxy Global müştərinin niyyətinə görə həm nağd, həm də iştirak bankı əsaslı faizsiz maliyyələşdirmə variantlarını əmlak seçimi ilə birlikdə qurur; məqsəd şəriətə uyğun struktur ilə vətəndaşlıq və ya gəlir hədəfini uzlaşdırmaqdır. Faizsiz yolla mənzil düşünürsünüzsə, əvvəl büdcə və niyyətinizi aydınlaşdırıb hansı modelin sizə uyğun olduğunu birlikdə müəyyən edək.