Türkiyədə daşınmaz əmlak alarkən hüquqi yoxlama: tapu, iskan, müqavilə

Türkiyədə əmlak almaq texniki olaraq sadədir, lakin hüquqi yoxlamanı ötürmək azərbaycanlı alıcı üçün ən bahalı səhvə çevrilə bilər. Alışın mərkəzində üç sənəd dayanır: tapu, iskan icazəsi və satış müqaviləsi. Bunların hər birini imzadan əvvəl ayrıca yoxlamaq lazımdır, çünki tapu köçürüldükdən sonra geriyə dönüş çətindir.

Tapu əmlakın rəsmi mülkiyyət sənədidir və hər şey ondan başlayır. Alıcı Tapu və Kadastr İdarəsindən əmlakın üzərində ipoteka (ipotek), həcz (haciz), yaxud başqa məhdudiyyət olub-olmadığını göstərən qeydləri yoxlamalıdır. Satıcının tapuda göstərilən şəxslə eyni olması, pay mülkiyyəti (hisseli tapu) varsa bütün payların vəziyyəti aydınlaşdırılmalıdır. Bu yoxlama vəkil və ya etibarlı danışıqçı vasitəsilə bir gün ərzində aparıla bilər.

İki tapu növünü qarışdırmamaq vacibdir. Kat mülkiyyəti tikintisi tamamlanmış və istifadəyə verilmiş müstəqil mənzilin tam mülkiyyət sənədidir; kat irtifakı isə hələ tikinti mərhələsindəki və ya iskanı alınmamış əmlaka aiddir. Azərbaycanlı alıcı üçün ən təhlükəsiz seçim kat mülkiyyətli əmlakdır, çünki orada hüquqi status tamamlanmışdır.

İskan icazəsi (iskân, yəni iskan ruxsatı) binanın layihəyə uyğun tikildiyini və yaşayış üçün rəsmi icazəsi olduğunu təsdiqləyən sənəddir. İskanı olmayan binada elektrik və su abunəliyi problemli olur, əmlak isə hüquqi mənada natamam sayılır. Vətəndaşlıq üçün alış planlaşdıran investor iskanı olmayan əmlakdan çəkinməlidir, çünki bu, uyğunluq sənədini riskə atır.

Bələdiyyədən imar (şəhərsalma) vəziyyətinin yoxlanması çox vaxt buraxılan addımdır. İmar sorğusu göstərir ki, torpaq hansı məqsədlə istifadə oluna bilər, binada qanunsuz əlavə tikili (kaçak yapı) var ya yox. Xüsusən villalarda və müstəqil evlərdə layihədən kənar tikilmiş hissələr sonradan sökülmə əmri ilə nəticələnə bilər.

Satış müqaviləsi çox vaxt formallıq kimi görünsə də, əslində alıcının əsas qorunma vasitəsidir. Müqavilədə tam qiymət, ödəniş qrafiki, təhvil tarixi, gecikmə cəzaları və əmlakın üzərində heç bir öhdəlik olmadığına dair satıcı zəmanəti açıq yazılmalıdır. Yeni tikili alışlarında iş bitirmə tarixi və gecikmə halında kompensasiya maddəsi xüsusi əhəmiyyət daşıyır.

DASK, yəni məcburi zəlzələ sığortası tapu köçürülməsi üçün ön şərtdir. Türkiyə zəlzələ zonasında yerləşdiyi üçün bu sığorta olmadan tapu əməliyyatı tamamlanmır. DASK ucuzdur, lakin onun mövcudluğunu və müddətini yoxlamaq alıcının vəzifəsidir; köhnə sahibin sığortası bitibsə, yenilənməlidir.

Ödənişlərin bank kanalı ilə və sənədli aparılması yalnız vətəndaşlıq üçün deyil, ümumi hüquqi təhlükəsizlik üçün də vacibdir. Köçürmə dekontları hər hansı mübahisədə ödənişin sübutudur. Azərbaycanlı alıcı üçün məsləhət odur ki, avans və qalan məbləğ ayrı-ayrı, təsvirli köçürmələrlə edilsin ki, hər ödənişin nəyə aid olduğu aydın olsun.

Notarius mərhələsi bəzən lazımsız görünür, amma xüsusi hallarda qoruyucudur. Satış vədi müqaviləsi (satış vaadi sözleşmesi) notariusda təsdiqlənərsə, satıcı əmlakı başqasına satmaq imkanını itirir. Xüsusən tikinti mərhələsindəki layihələrdə bu addım alıcını ikiqat satış riskindən qoruyur.

Etibarnamə ilə uzaqdan alış azərbaycanlı investorlar arasında geniş yayılmışdır. Bakıda notariusda hazırlanmış və apostil təsdiqi olan etibarnamə ilə vəkil Türkiyədə bütün prosesi apara bilər. Lakin etibarnamənin əhatə dairəsi diqqətlə yazılmalı, yalnız etibar olunan hüquqi məsləhətçiyə verilməlidir; geniş və nəzarətsiz etibarnamə özü risk mənbəyidir.

Bütün bu yoxlamaların sətiraltı mənası birdir: Türkiyədə əmlak alışı ilk növbədə hüquqi əməliyyatdır, tikinti seçimi isə ikinci gəlir. Tapu təmiz, iskan mövcud, müqavilə aydın olduqda azərbaycanlı investor rahat yata bilər. Bu üç sütun yerində deyilsə, ən gözəl mənzil belə problemə çevrilə bilər.

Realty Galaxy Global hər əməliyyatı müstəqil tapu yoxlaması, iskan təsdiqi və müqavilə nəzərdən keçirilməsi ilə başladır; məqsəd alıcını imza atdıqdan sonra deyil, imzadan əvvəl qorumaqdır. Türkiyədə əmlak düşünürsünüzsə, əvvəl konkret əmlakın tapu və iskan sənədlərini bizə göstərin ki, riskləri birlikdə oxuyaq.